Contenido
- 1 ACLARACIÓN DE ALCANCE Y CONSULTORÍA
- 2 CLASIFICACIÓN DE LAS OBRAS EN LA CDMX CONFORME SUS TRÁMITES
- 3 LO PRIMERO ES EL USO DE SUELO
- 4 LOS TRÁMITES BÁSICOS
- 5 ¿CUÁLES SON LOS VERDADEROS RIESGOS DE NO CONTAR CON CADA UNO DE ESTOS TRÁMITES EN MI OBRA?
- 6 ¿QUIÉN PUEDE CLAUSURAR MI OBRA Y POR CUÁNTO TIEMPO?
- 7 ¿EN QUÉ ME PUEDE AYUDAR IKTAN CORP PARA QUE NO CLAUSUREN MI OBRA?
ACLARACIÓN DE ALCANCE Y CONSULTORÍA
A pesar de que este post tiene un tema muy ambicioso derivado a todos los trámites que una obra conlleva para poder operar al 100%, puesto a que de un solo trámite se pueden derivar muchos más, así como requisitos adicionales de múltiples factores específicos, sin embargo, gracias a nuestros más 20 años de experiencia como consultores en Trámites empresariales podemos decirte los trámites que son básicos para una obra o construcción en la CDMX, y tratar de ir profundizando en casos específicos o bien darte una consultoría específica sobre tu obra de manera gratuita, marcando a nuestro número 55 8526 6907 o Suscríbete en nuestros formularios.
CLASIFICACIÓN DE LAS OBRAS EN LA CDMX CONFORME SUS TRÁMITES
Las obras en la Ciudad de México se dividen en varios rubros como: Manifestación de Construcción Tipo A, B y C; y a su vez de ellas derivan las licencias especiales de demolición, excavación, de remodelaciones, etc.; los artículos 62 que son remodelaciones sin afectar elementos estructurales y de ahí resultan otras cuestiones como son las patrimoniales. Como ya dijimos el tema de las obras es bastante extenso en cuanto a tramitología se refiere para que las obras estén dentro de la legalidad así que entremos de lleno a lo que nos interesa ¿Qué trámites necesita una Obra para operar?.
LO PRIMERO ES EL USO DE SUELO
En primer lugar es verificar que el Uso de Suelo se encuentre completamente correcto y vigente, esto significa que, el lugar de la obra que se encuentre en proceso de edificación cuente con el uso permitido, es decir que, cumpla con las características del número de niveles, área libre permeable, superficie total construida, área de desplante, alturas, número de viviendas o número de oficinas, viviendas unifamiliares de una sola vivienda, etc. Siendo esta la primera autorización es Uso de Suelo.
Nota: Muchos desarrolladores y empresarios nos consultan si es viable lograr un cambio de uso de suelo, nuestras primeras preguntas ante eso son: ¿El proyecto soporta el tiempo que ese trámite conlleva?, ¿El Proyecto o negocio soporta la carga financiera del costo del cambio de uso de suelo? Si estas dos preguntas son afirmativas entonces si podemos comenzar a pensar y diseñar cuál sería la mejor estrategia y bajo que vías 100% legales podemos lograr el objetivo.
LOS TRÁMITES BÁSICOS
La segunda autorización es muy específico y se trata de la factibilidad del servicio de agua y drenaje que otorga el Sistema de Aguas de la Ciudad de México (SACMEX) dependiente de la Secretaría del Medio Ambiente de la Ciudad de México. El tercer punto es el Proyecto Alternativo de Captación de Aguas Pluviales este proyecto es para todo tipo de obra por lo cual es igual de importante. Como cuarto trámite está la Constancia de Alineamiento y Número Oficial que también es para todo tipo de obra, y en el número cinco es el Asunto de la Publicitación Vecinal que salió a partir del año 2017 y ejercida paulatinamente a partir del año 2018.
Lo anterior quiere decir que todas las obras requieren como base esos 5 trámites mencionados, sin embargo, se derivan muchas cuestiones adicionales, ¿Cómo cuáles? por poner un ejemplo y de ser el caso, de acuerdo al uso de suelo de la obra el visto bueno del Instituto de Seguridad de las Construcciones para la Ciudad de México, esto garantiza la seguridad estructural de la obra.
Otro tema de suma importancia para las obras es la aprobación del Programa Interno de Protección Civil para Obras que otorga ahora la Secretaría de Gestión Integral de Riesgos y Protección Civil de la Ciudad de México, este Programa Interno de Protección Civil será de ayuda para la prevención de desastres en la obra, tanto naturales como accidentales dentro de la misma obra. Otro trámite que también lo requieren actualmente todas las obras es la Póliza de Responsabilidad Civil de Daños a Terceros. Como ya se ha mencionado cabe recalcar que para la obtención de dichos documentos como el Programa de Protección Civil para Obra y la Factibilidad de Servicios, Publicitación Vecinal, etc., cada uno conllevará trámites alternos.
Sin embargo, lo que queremos lograr con este post es que tengas un panorama completo de los trámites básicos que requieres y vayas enmarcando tu tipo de obra para que junto con la llamada de nuestro consultor experto tengas una perspectiva más específica sobre todos los trámites necesarios, todo esto dependiendo de la ubicación de tu obra, tipo, tamaño y otros factores.
Resumiendo y concluyendo sobre los trámites principales que una obra o construcción en la CDMX requiere para obtener una licencia de una Manifestación de Construcción tipo A, B o C serían los siguientes:
- Alineamiento y Número Oficial.
- Certificado de Uso de Suelo.
- Factibilidad de Servicios de Agua y Drenaje.
- Sistema Alternativo de Captación de Aguas Pluviales.
- Declaratoria Ambiental en Materia de Demolición y Obra Nueva en conjunto en su caso.
- Publicitación Vecinal (Obligatoria)
- Programa Interno de Protección Civil para Obra que involucra muchos requisitos.
- Visto Bueno del Instituto de las Construcciones de la Ciudad de México y este sería en su caso es decir si aplica para la obra o no aplica.
- Póliza de Responsabilidad Civil de Daños a Terceros.
- Y como último paso es la presentación ante la autoridad.
¿CUÁLES SON LOS VERDADEROS RIESGOS DE NO CONTAR CON CADA UNO DE ESTOS TRÁMITES EN MI OBRA?
Los verdaderos riesgos de iniciar o tener una obra sin la documentación antes mencionada son muy altos, tanto que no tendría caso invertir actualmente en la Ciudad de México si no se cuenta con todas las autorizaciones requeridas, independientemente que sea un viacrucis para un ciudadano normal tramitarlas; porque sí para una empresa consultora como nosotros con 23 años de experiencia que nos respaldan es complejo, para un ciudadano normal se convierte en una misión imposible.
El riesgo es muy alto al grado de que la autoridad te puede resguardar el folio real de la escritura de tu propiedad y vincularte a un proceso penal por violación o incumplimiento de una resolución emitida a través de un procedimiento administrativo; en contra de la violación al uso de suelo o en contra de la violación a la ley ambiental, en contra de la violación en materia de protección civil o por daños y perjuicios a vecinos, vialidades etc.
Como podemos darnos cuenta realmente el riesgo es muy alto ya que puedes perder tu patrimonio o puedes perder incluso tu libertad; siempre y cuando no se pueda llevar a cabo correctamente o por no estar bien asesorados para una demolición o una obra nueva sea tipo A, B o C. En efecto implica un grado de riesgo muy alto no contar con alguno de estos permisos o autorizaciones, pero que al mismo tiempo no tendría razón de ser; puesto que actualmente disponemos de bastante información en medios digitales o en las mismas dependencias, sin embargo, comprender toda esta información puede ser muy difícil y ejecutarla puede ser triplemente difícil si no estás bien asesorado por una empresa consultora como Iktan Corp.
Nota: lo anterior es una de las razones por las que actualmente muchos desarrolladores inmobiliarios han decidido mover sus proyectos a ciudades como Monterrey, Guadalajara o incluso ciudades más en desarrollo como Mérida, sin embargo, la saturación de mercado en esas ciudades esta comenzando a tomar relevancia en la absorción de los proyectos.
En Iktan Corp estamos convencidos de que aún se pueden lograr desarrollos y obras de gran envergadura y muy rentables apegándonos completamente a todos los términos legales que marca la CDMX; bajo una correcta estrategia de gestoría, perfectamente bien ejecutada en tiempo y forma para lograr una obra sin clausuras en la CDMX y sin ninguno de los problemas antes mencionados.
¿QUIÉN PUEDE CLAUSURAR MI OBRA Y POR CUÁNTO TIEMPO?
La clausura es un golpe mortal para una inversión de un proyecto, si no estás bien asesorado. Los tiempos en los que se llevaban a cabo los acuerdos en una comida, cantina o por complicidades con funcionarios han quedado en el pasado; aunque si bien es cierto, sí puede haber continúa complicidad con una dependencia o un funcionario. Aún quedan las demás dependencias las cuales jamás podrá tener el control y el poder de defender o proteger una obra violatoria en materia de uso de suelo o del Reglamento de Construcciones o de La Ley Ambiental en la Ciudad de México y peor aún actualmente violatoria de la ley en materia de protección civil, esto de acuerdo a la gaceta del 7 de agosto del 2019.
Existen dependencias que pueden llevar a cabo una clausura de la obra a pesar de que tenga documentación, que sin duda alguna es lo más recomendable tener documentación para poder defenderla y garantizar una rápida solución a su problema para evitar que sea resguardado el folio real, una clausura permanente o un proceso penal en contra del propietario, el arquitecto etc. Las dependencias que pueden llevar a cabo la clausura de la obra son: Alcaldía, INVEA Central, Secretaría de Riesgos y Protección Civil, Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial de la Ciudad de México (PAOT), Fiscalía Especializada en Delitos Ambientales y Protección Urbana (FEDAPUR) acotando que esta dependencia no clausura solo asegura el inmueble, Secretaría de Medio Ambiente de la Ciudad de México (SEDEMA); serían las alcaldías quienes pueden colocar sellos en diferentes modalidades y por diferentes causas en las obras de la CDMX.
¿EN QUÉ ME PUEDE AYUDAR IKTAN CORP PARA QUE NO CLAUSUREN MI OBRA?
En Iktan Corp contamos con más de 24 Años de Experiencia en Consultoría de Trámites para los empresarios y desarrolladores en la CDMX, gracias a este camino hemos podido conformar un verdadero equipo multidisciplinario que nos ayuda a ejecutar las mejores estrategias para la gestión de diversos trámites empresariales en tiempo y forma y bajo estricto apego a la ley, tratando siempre de dar la solución más rentable para nuestros clientes.
Ya sea que estés planeando un nuevo proyecto, a punto de arrancar una obra o definitivamente necesitas regularizar tu obra en la CDMX, es importante que nos dejes tus datos en nuestro Formulario o nos regales una llamada al 55 85 26 6907 para poder brindarte una consultoría especializada completamente gratis para que tengas un panorama completo de tu situación.
