En Iktan Corp nuestra misión es evitar que los empresarios e inversionistas inmobiliarios se detengan por temas de gestiones legales, la gran mayoría de las veces está muy alineado con el fin económico puesto que nuestro trabajo muchas veces es crucial para que el inversionista pueda ganar una máxima rentabilidad y evitar que su inversión pierda hasta la mitad del valor inicial de su inversión debido a un simple cambio normativo o una nula contestación en términos y tiempos legales sobre tu terreno.
Contenido
- 1 Exactamente ¿Cómo afecta esto la plusvalía de tu terreno?
- 2 ¿Necesitas Apoyo con tus Trámites o Regularización de tu negocio?
- 3 ¿Qué puedo hacer para evitar perder la plusvalía de mi terreno ante todos los cambios de normativas y autoridades?
- 4 ¿Es legal hacer trámites para no perder plusvalía por los cambios de uso de suelo?
Un riesgo Silencioso y letal para la plusvalía de tu terreno
Para ejemplificar el riesgo del que estamos hablando vamos a tomar como referencia la situación y normativa de la Ciudad de México, sin embargo, estos son problemas que flagelan a todo el país con distintos nombres de normativas o autoridades, pero al final el efecto es el mismo.
Los inversionistas inmobiliarios sabemos que en la CDMX hay muchos terrenos que cuentan con una plusvalía baja, media y alta. Por lo general toda la zona periferia colindante con el Estado de México en su totalidad son de baja plusvalía. La plusvalía media son zonas más adentro, como pudiera ser Iztapalapa que tiene zonas de plusvalía media, como son Paseos de Churubusco, Colonia Sinatel, Lomas Estrella, entre otras. Este tipo de colonias en periferias serían plusvalía media y las Colonias de plusvalía alta ya serían las que se encuentran en el centro de la Ciudad de México como son Colonia Álamos, Nativitas, Portales Sur que se consideran plusvalía alta. Es en relación con esto que los vecinos y la Asociación de Colonos han ido endureciendo sus leyes en todas las materias. Lo anterior es una situación que se repite en todos los estados del país, las periferias son de baja (a menos que se tenga un plan de desarrollo bien estructurado y claro, como el caso de Querétaro en Zibatá o en Mérida en distintas partes) y más adentro de la ciudad la plusvalía sube así como el endurecimiento de las normas por parte de las autoridades y asociaciones de colonos.
Si tienes dudas sobre qué normativa o secretaria afecta tu terreno dependiendo de tu estado no dudes en pedir ayuda de uno de nuestros consultores expertos en cualquiera de nuestros teléfonos o formularios.
Exactamente ¿Cómo afecta esto la plusvalía de tu terreno?
Para muchos lo anterior no les parece grave y le restan importancia a la hora de comparar o valorar un terreno, sin embargo, pongamos de ejemplo la situación de un propietario de un terreno en la delegación Coyoacán que anterior al último cambio publicado por la nueva administración su terreno tenía la posibilidad de una construcción de 5 niveles con literal z y uso mixto lo cual era tentativo para algunos inversionistas, después del cambio y por no dar seguimiento a su regularización, ahora su terreno ya solo es viable para 3 pisos y sin posibilidad a modificaciones. Esto obviamente es un golpe muy duro para el valor de uso del terreno y las posibilidades de inversión y rentabilidad caen en picada, por el simple hecho de no asegurar su plusvalía en papel.
Con lo anterior queda claro que es muy importante siempre tener en cuenta, para la compra de un terreno, se tiene que verificar correctamente que se tenga un uso de suelo autorizado. Con esto nos referimos que, dentro de las colonias de alta plusvalía, hay programas parciales que son individuales, es decir que por lo general en estas zonas se encuentran muchos edificios y es normal caer en el error de pensar que con el terreno que tienes se puede hacer lo mismo. Pero no es así, se tiene que revisar la edad de la construcción para verificar con base en el momento y tiempo en que fue creada. Es decir, si había planes parciales y si había normatividad en materia de uso de suelo.
Siguiendo con el ejemplo del inicio del párrafo, actualmente muchas colonias han perdido plusvalía porque se han quitado el número de niveles con base en la modificación de los Planes Parciales de Desarrollo Urbano. Por ejemplo, en el año 2005 se tenía un plan parcial mismo que se cambió en el 2011 o se modificó el plan parcial con acuerdo de los vecinos. Esto es un caso que sucede con muchas colonias como Iztapalapa, Coyoacán, Benito Juárez por mencionar algunas. La razón a esto es que se crearon las asociaciones de vecinos, los comités vecinales, las diputaciones de la Asamblea Legislativa para la Ciudad de México en 1998.
El primer Programa Parcial para la Ciudad de México nace en 1987, generando una plusvalía para ciertas colonias, y en el 87 cambia la normatividad por acuerdo con vecinos, diputados y se lanza hasta el 97. Hasta ahí eran programas parciales permanentes y acordados en forma general a través del Gobierno central. Cuando entra la nueva administración se comienzan a realizar cambios al Programa Parcial de Desarrollo Urbano.
¿Necesitas Apoyo con tus Trámites o Regularización de tu negocio?
Estos programas se han ido modificando de acuerdo a los artículos de la Ley de Desarrollo Urbano. Como el artículo 41 que puede ser una modificación al plan parcial en materia de número de niveles, metros cuadrados de construcción y viviendas. Solamente que ese cambio tiene que ser en específico para ese predio ubicado en esa colonia. Es decir, se tiene que hacer un estudio o un trámite que se le denomina Artículo 41 o modificación al Plan Parcial de Desarrollo Urbano.
Es muy conveniente definir la Ley de Desarrollo Urbano y el reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano que son los que te pueden cambiar totalmente toda tu plusvalía en tu terreno. Por ejemplo, si tienes un terreno y ahí se otorga una modificación al plan parcial para un edificio de 20 niveles automáticamente tu plusvalía estaría siendo afectada pero también tendrías la ventaja de solicitar lo mismo. También influye otro trámite que se llama polígonos de actuación que posibilita la relotificación y relocalización de usos de suelo y destinos en uno o más predios, al igual que el tema de la norma 10 de la Ley de Desarrollo Urbano, también el artículo 42 de la Ley de Desarrollo Urbano y a través de un trámite que se llama transferencia de potencialidades donde se puede llevar a cabo la transferencia de uso de suelo es decir el número de metros cuadrados y sobre todo el número de viviendas, pero esa transferencia lleva un proceso que se llama emisor receptor y esa potencialidad del emisor receptor se tiene que llevar a través de SEDUVI, es un trámite largo que solamente sería factible en una negociación con el emisor y el receptor.
Nuevamente, todo lo anterior no es exclusivo de la CDMX, la misma situación se repite en diferentes ciudades del país bajo distintas normativas y autoridades pero el resultado es el mismo, una pérdida de valor comercial en tu terreno por falta de una normativa firme.
¿Qué puedo hacer para evitar perder la plusvalía de mi terreno ante todos los cambios de normativas y autoridades?
Un ejemplo de cómo poder evitar perder la plusvalía de tu terreno ante todos los cambios, sería la colina del Valle donde nada más permiten tres niveles, tres viviendas, y tú como vecino o como dueño de un terreno estás conforme con esa plusvalía o con esa zonificación. Sería muy importante definir de qué lado estás, si te quieres seguir con esa plusvalía te tendrías que unir a un comité ciudadano de lucha en contra de la violación al uso del suelo. Pero si pretendes conservar la plusvalía de los tres niveles, el número de viviendas y tienes miedo de que bajen a dos niveles o a menos viviendas, es entonces que sí tendrías que hacer lo siguiente.
Cada año en tiempo y forma tienes que tramitar tu certificado de uso de suelo para que esté actualizado y tengas ese año para generar un proyecto en materia de construcciones y una manifestación para poder vender tu proyecto con el uso de suelo aprobado, por los tres niveles, el número de viviendas, adicional tu manifestación, más todos los trámites que involucra tener una licencia de construcción y el tiempo correspondiente.
Sería muy importante definir si estás como vecino o estás como gente que tiene un negocio y quieres vender ese terreno, pero lo quieres conservar para que suba la plusvalía al máximo nivel. Es muy importante definir esta situación, pero si la función es sostener el uso del suelo actual se tendrán que ir tramitando uso de suelo para que se vayan prorrogando hasta ver la posibilidad de generar un proyecto y así venderlo. O, en su caso, sacar un uso de suelo, o no tramitarlo y trabajar un amparo en contra de cualquier situación de cambio que no esté basado en la ley. Pero eso llevaría a un esquema que por lo general es muy desgastante y muy largo.
Entonces si lo que se está buscando es conservar la plusvalía para venderlo más caro, tendrías que estar sacando tu documentación en materia de uso de suelo anualmente para que tengas el año que te da con base en la Ley de Desarrollo Urbano para generar un proyecto de construcción y así poder venderlo.
¿Es legal hacer trámites para no perder plusvalía por los cambios de uso de suelo?
Si es muy legal, tanto es así que son estrategias de muchas empresas inmobiliarias o bienes raíces para conservar el uso del suelo o prolongarlo o ampliarlo y poder venderlo
Muchas personas compran terrenos en plusvalía en una Colonia, con cuatro niveles con características actuales del uso del suelo, es decir el uso de suelo se transmite rápido cuando solamente aspiras a lo que es legalmente autorizado. Pero si compras un terreno con esos cuatro niveles y lo compras a un buen precio y tú lo quieres dar más alto entonces tendrías que realizar una inversión para hacer uno de los trámites anteriormente mencionados como el artículo 41 el polígono de actuaciones, la transferencia de potencialidades.
Si tú lo inviertes y obtienes tu certificado de uso de suelo para otro nivel, para más viviendas, el metro cuadrado según sea el caso de tu solicitud. Entonces tu terreno legalmente vale más dinero, porque ya se le dio más plusvalía para más construcciones, es más atractivo para los inversionistas. Es por eso que es totalmente legal, solamente con los cauces y la normatividad vigente y autorizada por la Ley de Desarrollo Urbano.
Si no quieres pasar por todo esto tú solo y quieres recibir el beneficio de la plusvalía que todas esas mejoras legales le dan a tu terreno, te recomendamos que revises cuidadosamente nuestro Programa de Aceleración de Plusvalía de Tierra para que revises todos los proceso que realizamos a los terrenos que ingresan a nuestro programa.
