mayo 25, 2021

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Transferencia de Potencialidad de Desarrollo

Estimado empresario en esta ocasión te traemos un tema interesante relacionado con el ámbito de la Construcción en distintas partes de la Ciudad de México, que comenzó siendo un plan de rescate y ha terminado en un abuso económico por parte de los servidores públicos.

¿Cómo Nació la Transferencia de Potencialidad de Desarrollo?

Derivado del abandono residencial, el decaimiento físico y el deterioro creciente en la zona centro de la capital el Gobierno oficializó el estatus de Centro Histórico en 1980 comenzando así la restauración por medio de distintas fórmulas que generan recursos para su administración, una de ellas fue la implementada en 1988 denominada Transferencia de Potencial de Desarrollo con el objetivo de financiar el rescate del Centro Histórico de la Ciudad de México.

Se debe recordar que México se encontraba en un expansión económica debido a la entrada en vigor del tratado de libre comercio con EE. UU. y Canadá, por lo que la había gran presión por parte del sector constructor para liberar los límites de densidad, comenzando a estructurar una «Burbuja inmobiliaria» y creando el mecanismo del «Cambio de uso de suelo» lo que dejo al TPD en el olvido por su alto costo.

Fue hasta 1995 donde la burbuja inmobiliaria reventó creando una recesión y un freno en las construcciones, por lo que en 1997 se reformó la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal y formalizando la TPD, ampliando las zonas de expulsión y se concibe su aplicación dentro de una misma zona con el objetivo de densificar y optimizar la infraestructura.

En el 2000 EL TPD se concibe como un mecanismo para violar la norma de construcción y por consiguiente, interpretable como un sólido mecanismo de corrupción, fue hasta el 2002 donde finalmente fue detallado señalando zonas receptoras y expulsoras de TPD precisadas en los programas delegaciones.

¿Qué es la Transferencia de Potencialidad de Desarrollo?

En términos generales, la TPD es la compra-venta de densidades entre particulares, etiquetada para la restauración de edificios históricos. La figura se concibió de una manera pragmática sin que existiese un marco jurídico claro. La fuerza de su aplicación se ha basado más en la presión por construir edificios más altos en zonas muy activas de la ciudad que tenían una norma de densidad menor que lo que demandaba el mercado inmobiliario. Así, la autorización de una densidad mayor se “vendió” a cambio de que se aplicasen los recursos al rescate del Centro Histórico.

Con el tiempo el Sistema de Transferencia de Potencialidad de Desarrollo se ha ido reglamentando de una manera incipiente, pero sin mucha referencia al marco jurídico de más largo alcance y reflejando el espíritu pragmático que lo originó.

Práctica de la Transferencia de Potencialidad de Desarrollo

En la TPD el propietario de un edificio catalogado en el Centro Histórico (“zona emisora”) está sujeto a dos normas: 

  • Una densidad de construcción;
  • Una prohibición a la demolición del edificio, debido a su valor histórico.

El propietario del edificio puede vender el privilegio de construir que no puede ejercer, a otro propietario en otro distrito de la ciudad (“zona receptora”) que esté sujeto a dos características:

  • Una demanda importante de superficie construida;
  • Una densidad permitida menor.

El propietario del edificio “receptor” le compra al propietario del edificio “emisor” los derechos para construir por encima de lo permitidoEl Gobierno del Distrito Federal autoriza una densidad mayor siempre y cuando el precio pagado sea depositado en un fideicomiso con instrucciones para que una parte se dedique a la restauración del edificio histórico, otra parte a su mantenimiento y otra parte a la renovación de las áreas públicas que lo rodean. En suma, es una venta entre particulares, pero sujeta a que los recursos se apliquen a un interés colectivo, el rescate del Centro Histórico.

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