junio 5, 2019

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Hola, te escribe el Director de Iktan Corp (Empresa de Consultoría y Gestoría para tramites empresariales en la ciudad de México), antes de empezar con toda la información sobre el Uso de suelo en CDMX te dejo un aviso aquí abajo.

Aviso importante: Este articulo va ser muy extenso y lleno de contenido valioso, te sugiero que guardes este link, para tener la información a la mano de cuando la requieras, esperamos te sirva mucho.

Introducción al Uso de Suelo CDMX

El uso de suelo es un dictamen escrito en el cual la autoridad municipal o distrital competente para expedir licencias, informa al interesado sobre el uso o usos permitidos en un predio o edificación, de acuerdo con las normas urbanísticas del plan de ordenamiento territorial. La expedición de estos conceptos no otorga derechos ni obligaciones a su peticionario y no modifica los derechos conferidos mediante licencias que estén vigentes o que ya hayan sido ejecutadas.

El Dictamen de uso de suelo  es un documento Administrativo en el cual consta que el uso de suelo está permitido con lo solicitado, en el cual menciona las condiciones y términos que fijan los programas de desarrollo Urbano y es congruente con la normativa Urbana, generales y particulares  para un predio.

Es importante tomar en cuenta si:

  • Es emitido por primera vez. (Específico)
  • Cuando se requiere corroborar el contenido del dictamen de uso de suelo que fue emitido con anterioridad a los instrumentos de planeación Urbana Vigentes. (Ratificación o Renovación)
  • Cuando se requiere la ampliación, modificación ya sea en giro o razón social y reconsideración del contenido emitido con anterioridad a los propietarios de un bien  inmueble. (rectificación).

Contar con dicho documento nos sirve para la correcta operación de establecimientos y para poder solicitar los permisos ambientales, entre otros. Este documento también son  usados por particulares para conocer qué uso puede darsele a determinado inmueble.

El uso de suelo en CDMX y en general en todas las ciudades del país se convirtió en un problema político, social, laboral, de vialidad el cual a todos nos incumbe por el crecimiento desmedido de las ciudades, la impunidad, la arbitrariedad, la corrupción, están minando a muchas ciudades porque en zonas con gran plusvalía o con un futuro enorme de plusvalía y que los empresarios detectaron muy viable para poder implementar negocios por ya tener todo; esto quiere decir servicio de agua, drenaje, recolección de basura, telefonía, pavimentación, luz, iluminación así como la calidad de vida de la gente que habita en la zona ya que los empresarios buscan ese mercado meta para sus proyectos ya sea como consumidores o compradores. Por ejemplo los empresarios inmobiliarios hacen estudios de la zona donde se establecerán para saber que les pueden vender a las personas de ese lugar; como un edificio moderno, departamentos,centros comerciales, etc.

La mayoría de las personas buscan al comprar un departamento o casa: tranquilidad, seguridad y calidad de vida, por lo que se busca rodear de profesionistas, empresarios, emprendedores, comerciantes, etc. con un nivel de educación alta. Pero en la mayoría de los casos en las grandes ciudades muchas colonias se empezaron a destruir solas debido a la construcción de edificios de departamentos, siendo que en un mismo predio estaban 30 departamentos y que se traduce en 30 familias nuevas con lo cual los servicios ya no son suficientes porque comienzan a fallar o faltar por la gran demanda de habitantes y viviendas.

Regresando al tema de los negocios se traduce en el Uso de Suelo a lo que los empresarios manifiestan que solo quieren trabajar y efectivamente nadie lo niega de que quieren trabajar solo que sin invadir zonas o sobre poblarlas como son Benito Juárez o Miguel Hidalgo por qué no irse a zonas como Iztapalapa por citar un ejemplo; la razón es muy sencilla y es porque estas zonas no cuentan con la seguridad necesaria, vialidades en buen estado, estabilidad entre los habitantes necesaria para poder generar la confianza en los empresarios. A pesar de que el plan parcial este correcto y poder establecerse no es garantía de que pueda operar normalmente ya que los mismos vecinos se manifiestan o simplemente te bloquean. Por lo que el Uso de Suelo siempre está en constante cambio y modificación.

“El Uso de Suelo en CDMX y en muchas ciudades está sometido bajo la corrupción”

Otro tema muy importante en cuanto al Uso de Suelo es la corrupción, las autoridades fijaron normas y todo mundo busco la forma de violar esas normas ante la impunidad de las autoridades que nunca hicieron nada; ni hacen nada tales como: INVEA, SEDUVI y Delegaciones. La única institución acreditable en este momento en la Ciudad de México es el INVEA Central porque a pesar de que el INVEA manda verificadores a las delegaciones estos no entran en el esquema de la corrupción institucional, el problema son los funcionarios de alto nivel de las delegaciones desde el mismo delegado hasta el último trabajador buscan dinero y quieren sacar provecho de cualquier trámite. Es por esto que el uso de suelo se ha vuelto comercial y  muy atractivo para la corrupción gubernamental y para el ámbito empresarial porque es mas cómodo pagar cuotas a la delegación y hasta los mismos vecinos para poder construir o establecer su negocio, empresa o inmueble para que pueda vender bien y tenga más valor, esta situación prevalece tanto para CDMX como para el Estado de México.

El equipo de consultores expertos de Iktan Corp contamos con la experiencia necesaria en cuanto a esta tramitología todo para dar la mejor solución, pero existe un pequeño inconveniente y es que los clientes buscan un servicio bueno, bonito, barato y  rápido. El gobierno de la ciudad a través de la presión de los empresarios y ciudadanos creó programas muy buenos como lo es el anterior Suspensión de Visitas de Verificación y el actual que entró en vigor a partir de Abril impulsado por el entonces jefe de gobierno Miguel Ángel Mancera de Suspender todas las Clausuras y Suspensiones para los Establecimientos de Bajo Impacto incluyendo los restaurantes con venta y sin venta de bebidas alcohólicas lo cual es algo muy bueno. Sin embargo no todas las delegaciones entraron al programa solo alrededor de 10 o 12 delegaciones y otras no como lo son: Cuauhtémoc, Tláhuac, Tlalpan, etc.

“Actualmente la violación al uso de suelo en CDMX es totalmente penal”

En Iktan Corp consideramos que los empresarios en general necesitan hacer un bloque con estudios y argumentos rodeándose de servidores públicos o representantes sociales comprometidos realmente por un cambio que ayude a todos; El país y la Ciudad de México necesita trabajo es por eso que el programa de suspensión de visitas de verificación es muy bueno a pesar de que no entraron todas la delegaciones para generar esos trabajos. Se les dio un año a los empresarios para regularizarse, el problema es la idiosincrasia de los mexicanos como se les da un año lo dejan pasar pensando en que no pasara nada, pero al pasar este tiempo y llega la clausura o suspensión es en ese momento cuando realmente le dan la importancia que se merece mientras tanto te quedas fuera de la jugada.

Una de las acciones a tomar para no sufrir este tipo de problemas con tu Empresa o Negocio es que si te adhieres a un programa cumple y regularizate con todos los requisitos para no padecer de los males ya mencionados y perder dinero en tu empresa o negocio. Recuerda que tu empresa es la parte más importante y fundamental por lo tanto tienes que regularizarla correctamente. Los consultores de Iktan Corp estamos actualizados en materia de Uso de Suelo CDMX  y las autoridades en aplicar las leyes respecto al Uso de Suelo, aunque esto no sea así ya que nunca las aplican porque existen grandes consorcios que violan el uso de suelo a base de dinero.

Existen diferentes clasificaciones de Uso de Suelo 

TIPO A; se refiere únicamente a 2 viviendas, comercio y servicio básico compatible con vivienda y comercio.

TIPO B; se refiere a viviendas sin exceder en 50 unidades, comercio básico de más de 500 m2, de terreno, talleres y servicio automotrices, servicios de educación hasta nivel bachillerato, salón de fiestas y uso industrial.

TIPO C; Se refiere a viviendas de más de 50 unidades tiendas de autoservicio y centros comerciales, restaurantes y comercios con venta de bebidas alcohólicas, hospitales, centro de postgrado y universidades, instalaciones deportivas de gran influencia, salón de fiestas de usos múltiples y  clínicas medicas.

En forma general, podemos clasificarlo en:

Suelo urbano: Habitacional (H), Habitacional con comercio en planta baja (HC), Habitacional mixto (HM), Habitacional con oficinas (HO), Equipamiento (E), Industria (I), Áreas Verdes (AV), Espacios Abiertos (EA), Centro de Barrio (CB).

Otros factores a considerar en el uso de suelo habitacional urbano son:

  • Densidad Alta, 1 vivienda por cada 33m2 de terreno
  • M-  Densidad Media, 2 vivienda por cada 50 m2 de terreno
  • Densidad Baja, 1 vivienda por cada 100 m2 de terreno
  • MB- Densidad Muy Baja, 1 vivienda por cada 200m2 de terreno
  • R- Densidad restringida, 1 vivienda por cada 500m2 de terreno

Suelo de conservación: Rescate Ecológico (RE), Preservación Ecológica (PE), Producción Rural Agroindustrial (PRA)

Comunidades y poblados rurales: Habitación rural (HR), Habitación rural de baja densidad (HRB), Habitación rural con comercio y servicios (HRC), Equipamiento Rural (ER)

SEDUVI astuta y erróneamente a la vez determina el uso de suelo comercial bajo ciertos rubros y criterios que te proporciona, pero al verlos se puede llegar  a la conclusión que no sirven porque no va de acuerdo al giro del negocio que se desea. Por ejemplo: una persona quiere poner un taller en su casa entonces ese ya no es un uso de suelo comercial si no de servicios; otro ejemplo podría ser si una persona quiere poner una pequeña fabrica entonces tampoco es uso de suelo comercial sino del tipo industria.

El uso de suelo Comercial no deja de ser una parte importante en CDMX  por lo tanto concretamente para el uso de suelo comercial es poner un “comercio” que puede ser de bajo impacto, impacto vecinal o impacto zonal.

 

Se puede definir al uso de suelo comercial como la intención de utilizar el espacio privado para un uso comercial de una persona o una empresa privada.

 

¿Cómo Verificar un Uso de Suelo en el CDMX?

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Anteriormente cuando SEDUVI toma el control en materia de suelo y se lo quita a las autoridades delegacionales, era un descontrol total ya que la gente no sabia que existían leyes para regular el uso de suelo solo veían al día siguiente abiertos nuevos negocios (taquerías, restaurante, taller, etc.) lo que importaba era tener un negocio a como diera lugar.

SEDUVI al tener el control férreo del uso de suelo (el cual ya se volvió un asunto penal de acuerdo al código penal de la CDMX) y la verificación así como castigos quedan en manos del Instituto de Verificación Administrativa del Distrito Federal o INVEA Central. Algo muy importante que comenzó a suceder a raíz de estos cambios fue que la gente empezó a cuestionarse ¿cómo puedo saber si estoy en lo correcto para poner un negocio que yo quiero en esta zona?, y se tenía que ir a las delegaciones o a la SEDUVI a preguntar lo cual era todo un caos y un viacrucis para los que tenían la intención de aperturar un negocio porque eran abordados por coyotes o funcionarios corruptos.

Hoy en día esta consulta es mucho más sencillo, simplemente ingresando a la página de internet de SEDUVI CDMX en donde ingresas los datos de tu predio ya sea con el número de cuenta predial o con la dirección, mostrará como resultado el uso de suelo que le corresponde para tu zona con las características y normas que se pueden aplicar a la zona.

Derivado de esta consulta podrás tomar decisiones ya que la consulta es gratuita, rápida, segura y confiable para verificar si tienes uso de suelo.

 

 

Si requieres más información sobre como obtener tu Uso de Suelo en 3 pasos, ingresa aquí.

 

Ahora que si estas muy interesado en esa zona hay métodos y estrategias para obtener el uso de suelo, pero eso requiere de una consultoría por personal experto de Iktan Corp debido a que son casos en los que se necesitan de mayores conocimientos.

Los requisitos para el uso de suelo al igual que la verificación del uso de suelo era como un tabú o un tema prohibido por lo complicado que era tramitarlo porque te pedían hasta la vacuna del perro, cosas que ni al caso te pedían en las delegaciones, SEDUVI, colegio de ingenieros, etc. por todo esto nadie quería hacer este trámite.

El asunto de los trámites se fue simplificando conforme pasó el tiempo, actualmente los requisitos son básicos de acuerdo a la zona como Miguel Hidalgo, Benito Juárez, etc que son las zonas de desarrollo controlado piden más requisitos como son:

  • Boleta Predial pagada de los últimos 10 bimestres anteriores pero si tienes la boleta en original que llega al correo de tu casa, con esta lo puedes obtener.
  • Si no se tiene la boleta entonces se tiene que sacar una Declaratoria Catastral pero esta si tiene que ir pagada del bimestre que estas demostrando uno solo, presentar credencial del INE, contrato de arrendamiento, etc. se llena la solicitud y se hace el pago de derechos; con esto ya se cumple el tema de requisitos para el uso de suelo.

Después ingresar en la página web de SEDUVI, que es el único lugar donde tienes la certeza de que saldrá rápido ya que muchas personas llevan sus documentos para ingresarlos en las delegaciones. Las delegaciones lo único que hacen es juntar varios expedientes para después llevarlos a SEDUVI, pero si quieres obtener tu certificado con menos dolores de cabeza lo mejor es directamente a SEDUVI.

¿Tiene vigencia el Uso de Suelo?

En cuestión de la renovación de uso de suelo es importante recalcar que no es necesaria si todos los documentos y trámites se llevaron a cabo correctamente… ¿Por qué? Porque los documentos de uso de suelo se otorgan por un año y anteriormente se daba por 2 años, no será necesario renovar el uso de suelo siempre y cuando no haya cambiado el uso de suelo, el área construida o el área ocupada por el uso y la razón social de tu Negocio o Empresa.

Estos rubros por los que se tendrían que renovar el uso de suelo, es decir que para el uso de suelo tienes un año para concluir  con los trámites subsecuentes después de haber obtenido el certificado de uso de suelo: entonces por lo tanto obtener la renovación de uso de suelo no será necesaria si se tienen todos los papeles en regla, pero ¿Cuáles son los documentos después del uso de suelo? para un establecimiento de bajo impacto, son:

  • Declaración de apertura
  • Visto bueno de seguridad y operación (de acuerdo al giro comercial)
  • Aprobación y Visto Bueno de Protección Civil (dependen del giro, metros cuadrados, etc)

El uso de suelo no se renueva siempre y cuando se tenga la documentación subsecuente al obtener el certificado y la cual fue mencionada anteriormente, llevas trabajando 10 años así y no hay ningún cambio en tu negocio, no se tiene por qué sacar nada nuevo de uso de suelo para su legal funcionamiento.

¿Una Fusión de Uso de Suelo en CDMX es posible?

 

La fusión de uso de suelo en CDMX es algo un poco más complicado, en qué sentido, por ejemplo: fusionar un uso de suelo en la esquina de la calle Vertiz con Cuauhtémoc (solo es ejemplo se desconoce si hacen esquina) hay un restaurant-bar que sí está permitido porque tiene derechos adquiridos, porque actualmente el plan parcial lo permite, etc. sobre vialidades, por lo que el restaurante quiere expandirse comprando el predio de a lado pero quiere fusionar el uso de suelo. Este trámite si se puede hacer pero son trámites más tardados que requieren mas de especialidad, pero todo depende del interés del cliente entre otros factores.

Para este tipo de trámites de fusión de uso de suelo la corrupción puede ser un problema debido a que puede involucrar a varios funcionarios de las delegaciones por la complejidad del trámite. Sin embargo el proceso a seguir es primero que nada verificar el estatus del predio donde está autorizado para poder fusionar el uso de suelo o en su caso homologar el uso para el otro predio que se desea; como conclusión es que este tipo de trámites si se pueden pero son muy especializados por lo que se requiere de personal experto en la materia.

¿Cuáles son los Precios de un  Uso de Suelo en CDMX?

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En cuanto a los precios de los demás tipos de trámites especializados pero relacionados con el uso de suelo como son: derechos adquiridos, cambios de uso, homologaciones, artículos 41, etc. Los precios son muy diferentes y se dispara bastante el precio del uso de suelo, estos precios pueden ser a partir de $4,000 pesos hasta $1.5 millonesde pesos por obtener un uso de suelo.

Los precios del uso de suelo es en definitiva un tema fuerte debido al elevado precio que puede alcanzar un uso de suelo en la Ciudad de México (CDMX) . En materia de precios siempre tiene que ser en base a las características documentales, de la zona, vecinales de cada inmueble o caso en específico, no se puede definir los precios como un tabulador tiene que ser de acuerdo a lo específico porque hay precios que se disparan; pero se ha cobrado uso de suelo a precio base de $4,000 y el precio más alto que se ha cobrado por un uso de suelo ha sido de $5 millones de pesos, y este precio ¿porque? porque son número de niveles que se consiguen entre muchas otras cosas, como ejemplo tenemos muchos en la zona de Reforma pero todo es en base al beneficio que le va a dar al cliente, si el cliente solicita un cambio de uso de suelo y me pide el precio, lo primero es saber que tipo de proyecto quiere para así saber el grado de dificultad que se tendrá para obtener el cambio de uso de suelo.

¿Cómo Tramitar un Uso de Suelo en la Ciudad de México?

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Cualquier persona común y corriente que tiene la intención de poner un negocio lo puede hacer, como mencionamos anteriormente básicamente es juntar los requisitos y cumplirlos,  después presentarse en SEDUVI y automáticamente te darán un folio y de 5 a 15 días te entregan; en el caso de existir alguna falla en la solicitud o referente a documentos te darán una prevención de 5 días para correcciones, la contestas y vuelves a entregar para seguir con el proceso. Pero sinceramente muchas personas que optan por hacer el trámite por sí solos terminan agotados, fastidiados y arrepentidos de haber iniciado el trámite de uso de suelo en la Ciudad de México por la burocracia que existe en las dependencias de gobierno aunado a esto la actitud prepotente, grosera y déspota de los funcionarios de SEDUVI o de las Delegaciones y todo por querer obtener dinero.

En resumen de cómo tramitar un uso de suelo es:

  • Juntar sus Requisitos

  • Pagar sus Derechos

  • Presentarse en SEDUVI

  • Ingresar la solicitud y de 5 a 15 días te darán tu certificado de uso de suelo.

Nota: El certificado de uso de suelo puede salir como prohibido, para eso es importante antes de realizar el trámite verificarlo en la página web de SEDUVI.

¿Qué es el Certificado de Zonificación y para que sirve?

Un certificado de zonificación es aquel que te dice y te garantiza que la autoridad te está diciendo para qué sirve tu inmueble, tu terreno o tu edificio, etc. Te de la certeza jurídica y técnica para poder desarrollar un proyecto independientemente del tipo o giro a través de este certificado, con estas características ya se puede empezar a desarrollar el proyecto que corresponda. Este certificado se obtiene directamente en SEDUVI.

El  Uso de Suelo para Escuelas en la ciudad de México

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El uso de suelo para escuelas es un tema demasiado complicado hablar en especial de la Educación Privada en la Ciudad de México y el Estado de México, porque a una escuela le interesa instalarse en una zona donde la gente tenga poder adquisitivo o con la capacidad para pagar colegiaturas. Una escuela privada es muy difícil que se instale en una colonia popular o con poco poder adquisitivo, y si llegara a instalarse ahí corre el riesgo de la delincuencia, cobrar bajas colegiaturas, calidad de la escuela, etc. en este punto entra la corrupción de la SEP darles la incorporación a las escuelas privadas se convierte en un gran negocio para la Secretaría de Educación Publica y para las delegaciones.

En el uso de suelo para escuelas es muy común la corrupción, para una escuela es muy fácil determinar si está permitido de acuerdo al plan parcial de desarrollo de la delegación y esto se puede ver en la página sí está permitido o no.

Es de acuerdo a las condiciones del proyectista o del dueño de la escuela que quieren elevar su nivel económico, el uso de suelo es muy sencillo si se hace de la forma legal solo tienes que ingresar a la página y ver donde está permitido y donde está prohibido y entonces ahí se instala la escuela, pero desafortunadamente no es así y la gente no lo hace de este modo y se va por el lado del dinero y a mi me queda cómodo en este lugar y aquí la quiero poner a costa de lo que sea.

Pero en este punto ya entran las estrategias que se tiene que seguir de cambio de uso de suelo, de modificación al plan parcial, de derechos adquiridos, de homologaciones y todos los trámites habidos y por haber, pero al obtener el uso de suelo las escuelas se les vienen encima todos los demás trámites que les pide la SEP como son: visto bueno de seguridad y operación, constancia de ciudad estructural, la declaración de apertura de establecimientos de bajo impacto y la aprobación del programa interno de protección civil. Todas las escuelas requieren de este ultimo tramite que es la aprobación del programa interno de protección civil.

Entonces una vez que se obtiene el uso de suelo bajo la modalidad que sea de las ya mencionadas, es básicamente un tema de corrupción y de economía; de legalidad no porque un empresario de la educación siempre va a buscar las zonas donde esté prohibido pero que este cómodo para poder instalar una escuela y que comience a caer el dinero correspondiente para lo cual también se tiene que invertir en las modificaciones al plan parcial.

 

El Uso de Suelo para un Hotel en la CDMX

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El tema del uso de suelo para moteles y hoteles es totalmente comercial. Un hotel siempre será un bocado muy suculento para la corrupción de las delegaciones, ¿Por qué? Porque a pesar de saquen sus papeles correctamente, se instalen en un lugar permitido, etc. la autoridad va a buscar la manera de obtener dinero de todos los empresarios hoteleros.

Pero hablando del deber ser, el uso de suelo de un hotel no tiene ningún problema sí está permitido dentro del plan parcial de desarrollo urbano volviendo al tema comercial; si el hotelero dice que se quiere poner sobre tal calle o avenida porque ahí pasa mucha gente diario y seguro mi hotel se llena diario por lo tanto tendré buenas ganancias, si estamos en lo correcto entonces partimos de que el uso de suelo se encuentra prohibido y el empresario tendrá que invertir millones para obtener el uso de suelo modificado; es decir, a través del artículo 41, homologación, de la fusión de uso de suelo, derechos adquiridos, entre otros más pero se tiene que invertir.

El uso de suelo para un hotel sin problema cuando se encuentra permitido de acuerdo a las leyes y a los programas parciales de desarrollo urbano de cada delegación a través de SEDUVI, si no está permitido se tiene que desarrollar la estrategia técnica y jurídica para avanzar sobre una modificación de uso de suelo al plan parcial.

Si tu tienes un proyecto nuevo, es decir vas a construir un nuevo inmueble te recomendamos que un consultor experto como nosotros (o el de tu confianza) revise el Proyecto  Arquitectónico  ya que muchas veces pequeños detalles que se pueden corregir a tiempo en los planos puede facilitar la tramitologia de todo tu proyecto.

¿Para El Uso de Suelo Habitacional Que Se Requiere?

El uso de suelo habitacional es un tema que muchos dicen no hay problema es habitacional y ya podemos vivir, efectivamente existen zonas en la Ciudad de México y en el Estado de México que son totalmente habitacionales. Solo se requiere uso de suelo en el caso de que se vaya a construir una casa habitación nueva, en caso contrario cuando se quiere construir departamentos, es decir, más niveles más número de viviendas.

Se le llama “Intensidad” a más niveles son metros cuadrados construidos y “Densidad” es el número de viviendas permitidas, es decir, que independientemente de que sea una zona habitacional la ley dice claramente que en algunas zonas muy especiales solo se podrá construir planta baja, 2 niveles, 3 niveles, 4 niveles o 5 niveles de acuerdo a la zona y a las normas de SEDUVI es como se puede aplicar el número de departamentos, el número de niveles, número de viviendas, etc. para que se pueda construir todo orientado y basado en las leyes.

En resumen para el uso de suelo habitacional sí es casa habitación normal no se tiene problema, solamente que la zonificación donde se quiera construir una casa habitación sea una zona totalmente industrial ahí no se podría porque se voltea la moneda cuando se quiere poner una industria en una zona totalmente habitacional. El uso de suelo habitacional es básicamente sobre el desarrollo de proyectos inmobiliarios más niveles más número de viviendas.

Entonces, ¿Qué Es La Licencia De Uso De Suelo en CDMX?

 

La licencia de uso de suelo en CDMX se remonta a los años 80´s y 90´s, actualmente sí se usa pero solamente para proyectos de más de 10 mil metros y que se consideren de impacto vecinal o impacto zonal

El asunto es que se pueda manejar la situación para que la licencia de uso de suelo no llegue a ese límite pero sí se tiene que tramitar la licencia de uso de suelo y para ello existen peritos en materia de uso de suelo, hay peritos en materia de desarrollo urbano, etc.

¿Qué significa el Uso de Suelo por Derechos Adquiridos?

Un “Certificado de Acreditación de Uso de Suelo por Derechos Adquiridos” es un reconocimiento de algunos usos de suelo para un inmueble o parte de un inmueble que haya operado y aprovechado continuamente hasta antes de que se encontrara el uso de suelo como prohibido.

La importancia que tiene un “derecho adquirido” es vital ya que es el documento que certifica el nacimiento y la continuación de un giro, es decir, es un reconocimiento a los usos que iniciaron desde antes y que actualmente se establecen como prohibidos. Ahora al obtener este reconocimiento se podrá conservar el uso acreditado para siempre (sin importar los programas delegacionales a futuro) también se podrá reconstruir el edificio las veces que se requiera y se podrá cambiar el uso por aquellos que te permita el programa delegacional, he ahí la importancia de este tipo de tramite.

A veces la gente se pregunta: ¿Cómo es que se encuentra esta edificación en esta zona? ¿Cómo es que volvieron a construir o cambiaron el giro de este edificio que antes era esto…? Bueno seguramente fue a través de un “derecho adquirido” el inmueble cuenta con un acreditación de derechos por instalarse hace tiempo.

Para acreditar los derechos adquiridos se deben demostrar:

Para el origen

  • Licencia de construcción
  • Declaración de apertura 
  • Licencia de funcionamiento
  • Licencia o constancia de Uso de suelo 
  • Cédula de micro industria 
  • Escritura publica
  • Regularización de construcción

Para la continuidad 

  • Declaraciones de hacienda
  • Contratos de arrendamientos
  • Visto bueno contra incendios 
  • Visto bueno de seguridad y operación
  • Licencia sanitaria
  • Liquidaciones de cuotas obrero peatonales

Diferencias entre Permiso de Uso de Suelo, Licencia de Uso de Suelo y Certificado de Uso de Suelo

El Uso de Suelo actualmente es muy básico y no es como antes que duplicaron la complejidad del uso de suelo dejándole todo el poder en mano de funcionarios corruptos y ellos decidían si se llevaba a cabo un proyecto, porque se metían certificados donde venían opiniones, factibilidades, etc.

  • El Certificado de Uso de Suelo es el que te dice exactamente lo que puedes hacer en una zona y que se tiene que homologar tu uso con los usos de suelo que te dicen.
  • El Permiso de Uso de Suelo no existe como tal se tiene que remontar al certificado de uso de suelo.
  • La Licencia de Uso de Suelo es para proyectos grandes de impacto de metros cuadrados, altura y de impacto social o de infraestructura urbana.

¿Cuáles son las consecuencias de NO contar con el Uso de Suelo correcto?

El desconocimiento y la falta de información son algunos de los factores principales que ocasionan la clausura y el cierre de locales de negocios

La mitad de las veces que un local es clausurado es por que el empresario no se percató al momento de instalar su negocio o rentar el inmueble en el uso de suelo en que está asentando su negocio. 

En los emprendedores es muy común que ver que abren su negocio en la cochera, patio o cerca del lugar donde viven, tomando sólo en cuenta el tráfico de posibles clientes.

Un nuevo empresario puede decidirse por un espacio equivocado y prohibido para uso comercial, poniendo en riesgo su inversión,  existen ciertas zonas en las que no siempre se puede abrir un negocio. Hay un orden en el desarrollo urbano.

Antes de abrir o rentar cualquier tipo de establecimiento comercial lo primero que se debe tener es un certificado de zonificación o permiso de uso de suelo. Es común que los empresarios omitan este trámite y la delegación se vea en la necesidad de multarlo o simplemente cerrar el lugar.

Pagar multas por estas irregularidades o lograr la re apertura de un negocio puede ser un verdadero dolor de cabeza para los pequeños empresarios, algo que puede evitarse si se verifica un trámite como el registro de suelo.

¿Cómo contactar a SEDUVI en CDMX?

Dirección: Insurgentes Sur 235, Roma Nte., 06700 Ciudad de México, CDMX

Teléfono: 55 5130 2100

Horario de atención: Lunes – Viernes 8:30 – 13:30 hrs 

 

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