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Toda la Información que Necesitas Saber de los Remates

El diccionario jurídico mexicano define al remate como “el conjunto de actos jurídicos que permite a la autoridad realizar la venta forzada de bienes para satisfacer una obligación”. Los remates pueden ser bancarios o bien judiciales.

Los remates bancarios.

Como bien su nombre lo indica son remates provenientes de los bancos, es decir son ventas de créditos con garantía inmobiliaria, se encuentran entre la demanda y la preparación del remate, y se les denomina cesión de derechos litigiosos y crédito. Con estos se compra al banco el crédito que existe a su favor, la garantía hipotecaria y el juicio que se ventila en contra del deudor, no se compra la propiedad. También es posible realizar la compra de inmuebles ya adjudicados y aún no se realiza la escritura, que se llaman cesiones de derechos adjudicatarios. En éstos, se compra el derecho que tiene el banco para escriturar la propiedad legalmente y son realizados de manera directa o bien por medio de despachos jurídicos. Este tipo de remates no aceptan créditos bancarios o bien créditos del infonavit asimismo,  podrás encontrarlos en páginas web dedicadas a la venta de inmuebles, inmobiliarias, despachos jurídicos o bien directamente con el banco. 

En el caso que desees adquirir un remate bancario es recomendable investigar al deudor y los juicios que tenga en contra, por si existiere algún acreedor preferente.  Y lo más importante es que si se hace a través de un despacho, verifiques que sea legal, que se encuentre establecido, porque actualmente esta figura es utilizado para realizar fraudes,  también debes 

revisar el estatus de la propiedad en el registro público, no pagar anticipos o enganches, y todos los pagos se hacen directos al banco y delante Notario Público. 

Los remates judiciales

Los remates judiciales son derivados de diversos procesos judiciales que tienen como finalidad realizar el cumplimiento de una obligación, bien podrán derivar de un juicio civil, mercantil o inclusive familiar. La resolución de un remate es decidido mediante sentencia emitida por un juez, y el procedimiento que debe seguirse está establecido en el Código de Procedimientos Civiles del Estado de Querétaro

Como se mencionó anteriormente el remate judicial proviene del incumplimiento de una obligación, y del dictado de una sentencia, por ende para poder obtener una sentencia es necesario iniciar un procedimiento judicial (vencimiento de pago de un título ejecutivo, incumplimiento de pago de una hipoteca, incumplimiento de pago de obligaciones alimentarias entre otros procedimientos). Para poder iniciar un procedimiento es necesario presentar una demanda ante la autoridad competente, y seguir todo el proceso judicial, emplazamiento de demanda, contestación de la demanda, perfeccionamiento y desahogo de 

pruebas, alegatos para que finalmente obtengamos una sentencia, la cual de ordenar un remate judicial deberá seguir su propio procedimiento. Todo remate será público, y deberá realizarse en el juzgado en que se haya seguido el procedimiento. Para poder realizar el remate es necesario presentar un avalúo, que deberá ser realizado por la persona que ambas partes hayan acordado o bien cada parte podrá presentarlo, si alguna de las partes no presentare su avalúo se le tendrá por conforme con el presentado por la contraparte, ahora bien si ambas partes presentan su avalúo, el valor del inmueble será determinado por el promedio de ambos. En caso que ninguna de las partes lo presente el juez nombrará uno en rebeldía y el resultado de ese será el tomado en consideración para el remate. No se requiere avalúo cuando el precio conste en instrumento público o se haya fijado por consentimiento de los interesados o se determine por otros medios, según las estipulaciones del contrato.

Una vez realizado el avalúo, se sacarán los bienes a pública subasta anunciándose por dos veces de siete en siete días, fijándose edictos en los tableros del juzgado y si el valor de la cosa pasare de mil veces el salario mínimo general diario vigente en la zona, se insertarán aquéllos en un periódico de mayor circulación en el Estado.

Las personas interesadas en adquirir el inmueble mediante el remate deberán presentar su postura legal, que deberá cubrir cuatro quintas partes del avalúo o del precio fijado por los contratantes. Para tomar parte en la subasta, deberán los licitadores consignar previamente en Bansefi, una cantidad igual a por lo menos el diez por ciento del valor de los bienes, que sirva de base para el remate; sin este requisito no serán admitidos.

El día del remate, a la hora señalada, pasará el juez personalmente lista de los postores presentados y concederá media hora para admitir a los que de nuevo se presenten. De las posturas calificadas como buenas el juez elegirá la preferente y los postores podrán ir mejorando sus propuestas. Al declarar fincado el remate, mandará el juez que, dentro de los tres días siguientes, se otorgue a favor del comprador la escritura de adjudicación correspondiente, en los términos de su postura y que se le entreguen los bienes rematados. A los demás participantes se ordenará se les devuelva el dinero que hubieren consignado como postura legal para poder participar en e remate.  Del precio del remate se pagará al ejecutante el importe de su crédito y se cubrirán los gastos que haya causado la ejecución, si hubiere algún remanente se le entregará al propietario del inmueble. Si bien adquirir un inmueble a través de un remate representa un ahorro significativo a la hora de comprarlo, hay que tomar en consideración que el tiempo para poder ocuparlo será mayor, asimismo habrá que considerar los gastos legales derivados de la escrituración los cuales corren por cuenta del adquirente, es necesario contar con el monto a pagar por el inmueble, pues como mencionamos anteriormente no se aceptan créditos de ningún tipo y el riesgo de la operación es un poco más elevado. Ahora bien, si ya has decidido adquirir un inmueble mediante esta modalidad, no dudes en asesorarte con un experto en derecho para evitar ser víctima de un fraude.

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