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¿Cómo fraccionar o lotificar un terreno? Te explicamos el proceso

Jurídicamente en  México se puede definir la palabra lotificación como “la división de un terreno en lotes, con fines urbanos. Cuando el terreno dividido es de grandes dimensiones la lotificación se denomina fraccionamiento.” Por su parte algunos nuevos Códigos Urbanos de estados como Querétaro define como fraccionamiento a la división de un terreno en lotes, cuando para dar acceso a éstos, se requieran una o más calles que conformarán vías de comunicación locales y éstas, a su vez, se comuniquen con una vía de jurisdicción federal, estatal o municipal. El desarrollo inmobiliario bajo la modalidad de fraccionamiento, estará compuesto de la superficie vendible y de las calles que conformarán las vías públicas, así como la transmisión a título gratuito de la superficie para equipamiento urbano.

Como mencionamos una de las partes del fraccionamiento serán las  nuevas vialidades que se formarán en los interiores de los fraccionamientos y éstas deberán de ser transmitidas de manera gratuita a favor del Municipio que corresponda por cuanto tendrán el carácter de vías públicas de libre acceso a la población. Asimismo, el Municipio podrá otorgar el permiso o licencia correspondiente para la construcción e instalación de casetas de vigilancia y controles de acceso a los nuevos fraccionamientos. Sin embargo,  los fraccionamientos no podrán limitar, impedir o consolidar el acceso libre a la población o a cualquier autoridad administrativa o judicial, ya sea de la Federación, Estado o Municipio, por lo que, de darse tal situación, será suficiente motivo para revocar el permiso o licencia otorgado. 

Es muy importante que el terreno que se pretende fraccionar tenga una cercanía con los servicios públicos básicos (luz, agua, drenaje, etc.) ya que es uno de los requisitos que muchos municipios en distintos estados solicitan así como también contar con la escritura pública o título de propiedad debidamente inscrita ante el registro público de la propiedad, libre de gravamen y al corriente en sus pagos correspondientes.

El procedimiento para lotificar está especificado en el Código Urbano y el primer requisito es contar con la autorización para la construcción de un fraccionamiento, que  es el proceso mediante el cual el Municipio otorga los permisos correspondientes. Este proceso se compone de diferentes etapas: 

  • Solicitar y obtener la carta de compatibilidad urbanística del Municipio para verificar la viabilidad de los servicios básicos antes comentados así como los permisos de protección civil, bomberos y tránsito municipal para señalética del proyecto y el visto bueno de la secretaría o división de ecología según sea el caso.
  • Gestión del cambio de uso de suelo habitacional (si es el caso) dependiendo de tu proyecto.
  • Levantamiento topográfico físico para determinar la poligonal real del terreno.
  • Elaboración y presentación del proyecto de traza o lotificación del área de donación al municipio (10% en la mayoría) así como el área de vialidades (definida por fases si es el caso) nomenclaturas, nombres de calles y vialidades a la autoridad competente para autorización o aprobación.
  • Solicitud y obtención de la factibilidad de dotación de servicio de agua al operador competente en tu ubicación y a la luz de la Comisión Federal de Electricidad.
  • Elaboración y aprobación de los proyectos hidráulicos (drenaje y agua) y el proyecto eléctrico (Energia Eléctrica) respaldados por peritos autorizados por municipios o alcaldias.
  • Gestión y obtención de los permisos necesarios para la ejecución de las obras de urbanización y servicios en totalidad.
  • Ejecución de obras de urbanización y servicios de acuerdo a proyecto y autorizaciones hasta su totalidad.
  • En su caso, autorización para venta de lotes; para que el desarrollador pueda contar con la autorización es necesario que presente la licencia de ejecución de obras de urbanización, tener un avance de minimo el 30% de las obras de urbanización y haber cubierto los derechos e impuestos que apliquen.
  • Dar aviso y entrega al municipio de las obras de urbanización y autorización definitiva del fraccionamiento.

Asímismo, en los lotes generados por la autorización de un fraccionamiento podrán edificarse condominios, siempre y cuando, el desarrollador así lo establezca en los estudios técnicos correspondientes para la autorización del fraccionamiento, precisando en el anteproyecto de lotificación. 

Es importante que entiendas que si tu proyecto está contemplado como fraccionamiento abierto, todas las vialidades, drenajes, luminarias y demás servicios que construyas serán cedidas al municipio para que él se encargue en un futuro del mantenimiento, bacheo, reemplazos, etc.

Si  tu proyecto está contemplado como un Fraccionamiento cerrado (bajo régimen de propiedad en condominio) a los colonos de dicho fraccionamiento se les cobrará una cuota mensual para que se dé mantenimiento como son áreas verdes, calles, luminarias, vigilancia, agua, etc.

El proceso para fraccionar un lote es complejo y dependiendo de la velocidad administrativa del municipio o estado es un trámite tardado, aún  si cumplimos con todos los requisitos que ya hemos mencionado será una tarea difícil pero no imposible. Nuestra recomendación es que busques asesoría experta como la de nosotros para que tengas acompañamiento Jurídico y Técnico (Ingenieros y Arquitectos) para que cada paso y trámite que se requiera sea de acuerdo a una estrategia de gestión legal bien planeada para lograr la lotificación o fraccionamiento de la mejor manera en el menor tiempo posible. 

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