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¿Cómo fraccionar o lotificar un terreno? Te explicamos el proceso
Jurídicamente en México se puede definir la palabra lotificación como “la división de un terreno en lotes, con fines urbanos. Cuando el terreno dividido es de grandes dimensiones la lotificación se denomina fraccionamiento.” Por su parte algunos nuevos Códigos Urbanos de estados como Querétaro define como fraccionamiento a la división de un terreno en lotes, cuando para dar acceso a éstos, se requieran una o más calles que conformarán vías de comunicación locales y éstas, a su vez, se comuniquen con una vía de jurisdicción federal, estatal o municipal. El desarrollo inmobiliario bajo la modalidad de fraccionamiento, estará compuesto de la superficie vendible y de las calles que conformarán las vías públicas, así como la transmisión a título gratuito de la superficie para equipamiento urbano.
Como mencionamos una de las partes del fraccionamiento serán las nuevas vialidades que se formarán en los interiores de los fraccionamientos y éstas deberán de ser transmitidas de manera gratuita a favor del Municipio que corresponda por cuanto tendrán el carácter de vías públicas de libre acceso a la población. Asimismo, el Municipio podrá otorgar el permiso o licencia correspondiente para la construcción e instalación de casetas de vigilancia y controles de acceso a los nuevos fraccionamientos. Sin embargo, los fraccionamientos no podrán limitar, impedir o consolidar el acceso libre a la población o a cualquier autoridad administrativa o judicial, ya sea de la Federación, Estado o Municipio, por lo que, de darse tal situación, será suficiente motivo para revocar el permiso o licencia otorgado.
Es muy importante que el terreno que se pretende fraccionar tenga una cercanía con los servicios públicos básicos (luz, agua, drenaje, etc.) ya que es uno de los requisitos que muchos municipios en distintos estados solicitan así como también contar con la escritura pública o título de propiedad debidamente inscrita ante el registro público de la propiedad, libre de gravamen y al corriente en sus pagos correspondientes.
El procedimiento para lotificar está especificado en el Código Urbano y el primer requisito es contar con la autorización para la construcción de un fraccionamiento, que es el proceso mediante el cual el Municipio otorga los permisos correspondientes. Este proceso se compone de diferentes etapas:
Asímismo, en los lotes generados por la autorización de un fraccionamiento podrán edificarse condominios, siempre y cuando, el desarrollador así lo establezca en los estudios técnicos correspondientes para la autorización del fraccionamiento, precisando en el anteproyecto de lotificación.
Es importante que entiendas que si tu proyecto está contemplado como fraccionamiento abierto, todas las vialidades, drenajes, luminarias y demás servicios que construyas serán cedidas al municipio para que él se encargue en un futuro del mantenimiento, bacheo, reemplazos, etc.
Si tu proyecto está contemplado como un Fraccionamiento cerrado (bajo régimen de propiedad en condominio) a los colonos de dicho fraccionamiento se les cobrará una cuota mensual para que se dé mantenimiento como son áreas verdes, calles, luminarias, vigilancia, agua, etc.
El proceso para fraccionar un lote es complejo y dependiendo de la velocidad administrativa del municipio o estado es un trámite tardado, aún si cumplimos con todos los requisitos que ya hemos mencionado será una tarea difícil pero no imposible. Nuestra recomendación es que busques asesoría experta como la de nosotros para que tengas acompañamiento Jurídico y Técnico (Ingenieros y Arquitectos) para que cada paso y trámite que se requiera sea de acuerdo a una estrategia de gestión legal bien planeada para lograr la lotificación o fraccionamiento de la mejor manera en el menor tiempo posible.
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